26 Şubat 2013 Salı

Kentsel Dönüşüm Kanunu Yeni Yönetmeliği


      6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun 15 Aralık 2012’de yeni uygulama yönetmeliği çıktı. 15 Ağustosta çıkan yönetmelik ise yürürlükten kaldırıldı. Yeni yönetmeliğe göre Belediyeler 15.000m²’den büyük alanlardaki yapılaşmayı riskli alan ilan edebilir. Bunun içinde binaların 2007 Deprem yönetmeliğine göre tahkik edilip (bilimsel kontrol) riskli olup olmadığına göre karar verilir hükmü getirilmiştir (madde 7). Bu konuda Bakanlık, Laboratuarlar, Belediye uzman kuruluşları, Yapı Denetimler, Lisans almış Mühendislik Büroları, vasıtası ile tespit yapılabilecektir. Tespiti yapılan bina veya siteler, Bakanlığa bildirilecek, tapuya şerh edilecek ve en az 60 gün süre verilip bina boşaltılacak, boşaltılmazsa 1 ay daha ek süre verilip tahliye gerçekleştirilecektir. İki türlü tespit olacak, ya idare (Bakanlık veya Belediye) veya bir apartman veya 1 parseldeki site maliklerinin 1/3’ünün veya yöneticinin karar defterine işlenen kararı ile tespit istenir. Riskli bina çıkması halinde, idareye, tapuya bildirilir ve malikler bir Müteahhit ile anlaşma yapıp, yukarıda belirtilen süreler içinde binalar boşaltılır, bu anlaşma 2/3 oranında malikin evet demesi yeterli olacaktır. 1/3 hissedar anlaşmazlarsa onların hissesi idare tarafında takdir komisyonu (Lisanslı Gayrimenkul değerleme uzmanı ve Emlakçılar) rayiç değere göre açık arttırma ile, diğer hissedarlara (2/3’e) satılır, oda mümkün olmazsa kamulaştırılıp hazineye tapulandırılacak ve kalanlar ile bina dönüşüme uğrayacaktır. Riskli alanda bulunan, riskli yapılar, dönüşürken KDV %1, harçların bir kısmından muafiyet, 600 TL ve 18 aya kadar kira yardımı veya Bakanlığın anlaşmalı 2 banka (İş Bankası ve Denizbank) aylık; konutlar için %0,4, dükkânlar için %0,5 kredi (100.000,00 TL’ye kadar konutlar, 50.000,00 TL’ye kadar işyerlerinde) alma imkânı olacak. Ancak, ya kira yardımı veya konut yapma kredisinden biri tercih edilebilir. Örneğin; bina Müteahhide verilip yaptırılıyorsa kira yardımı veya bir apartman Müteahhide kat karşılığı şeklinde imarı yetmiyorsa, yine Müteahhide verilip daire başı 100.000,00 TL’ye kadar olan krediden düşük faizle yararlanabilir ve inşaatlarını bu kredi ile kendileri yeniden yaptırmış olurlar. Bu durumda faizin yıllık %4’ünü (%4. yıllık) devlet fondan karşılıyor, bu nedenle faizler aylık %0,4’e iniyor (Madde 16/6).
            Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv alan gibi tanımlar yeni yönetmelikte açıklanmıştır.

            UYGULAMALAR NASIL OLACAK?
1.                 Bakanlık veya Belediyeler yönetmelikte bahsedilen 2007 yılından önce yapılan binaları resen veya tetkikler yaparak riskli alan veya riskli yapı diye belirleyip Bakanlığa gönderecek ve karar onaylanırsa bu alanda yukarıda saydığımız maliyetler, düşük faizli krediler, kira yardımı vb. haklardan yararlanacaklar demektir. Yani bir nevi ŞANSLI BÖLGE anlamına da gelebilir. Bu alanlar 15.000 m²’den büyük olması gerekiyor.
2.                 Vatandaşlar, gerek bir parsel veya birleşerek ada bazında bina kontrollerini yaptırıp en az 2/3 oranında anlaşırsalar, ilgili idarelere başvurup, Kat Karşılığı (bunun için kazanılacak imar artışının %25’ini idareye vermek şartı ile) kendileri yapma, Müteahhide verme gibi hususlarda hissedarların tamamının evet demesi gereklidir.
3.                 Riskli alan içinde yeni binalar var ise, bunlar korunabilir, yeni projede ifraz edilip ayrılabilirler.
4.                 Dönüşüm alanından kiracılarda yararlanabilir, onlarda 18 aya kadar defaten kira yardımı yapabilir ve fazla konut olursa noter huzurunda kura ile daire alabileceklerdir (Ancak 15 Aralık 2012) bu kanundan önce en az 1 yıldır orada oturma şartı ile).
5.                 Deprem gerçeğini unutmadan 2007 yılından önce inşa edilen yapılarımız risk taşımakta ise, dönüşüm için gerçekleri göz ardı etmeden, artı bir rant düşünmeden, bu kanunu bir şans olarak kabul etmeliyiz (bina yenilendiğinde maliklere satış değeri yükseldiği için rant oluşmaktadır). Bu düşük faizli krediler ve muafiyetlerden yararlanmak kaydıyla, bir an önce sağlam binalarda oturmak, çağdaş dünyanın bir fırsatıdır ve inancımıza göre de tedbir alma mecburiyetimiz olduğu için, bu dönüşümü uygulamamız gerekmektedir. Olaya sıcak bakmak gerekir.
Binalarımızın yenilenmesindeki beklentilerimizi, bir hayatı kurtarma meselesi olarak ele alalım ve içinde yaşadığımız bu tabutlardan kurtulalım.
Depremsiz günler dileklerimle…
Mustafa Demir
İnşaat Mühendisi



25 Şubat 2013 Pazartesi

Depreme Dayanıklı Bina Nasıl Anlaşılır?

    Bu makalemizde DEPREME DAYANIKLI BİNA nasıl anlaşılır konusunu ele alacağız. Elbette sağlam bina yapılışının takibiyle anlaşılarakta olup, bu konuyu iki aşamada inceleyeceğiz. Birinci aşama eski binaların sağlamlığı, ikinci aşama ise, sağlam inşaat yapma nasıl olur, aşaması olacaktır.



Depreme dayanıklı sağlam bina; Zemin hareketlerine göre inşa edilmiş ve deprem yönetmeliklerine uyan binalardır. Bu husus herkes tarafından zaten bilinen bir esastır. Öyleyse bu esasa göre binaları kıyaslamamız bize mevcut bina stokunun, sağlamlığını, ya da dolayısıyla depreme karşı tehlikesini anlatacaktır.



Mühendislik hizmeti ile anlama…


Eski bir bina incelendiğinde şu safahatlar gerçekleştirilmektedir. Mevcut binanın önce Röleve projesi (mevcut en son halinin mimari, statik projesi) hazırlanır. Binanın oturduğu arsanın zemin etüdü yapılır, mevcut betonların mukavemetini ölçmek için betonlardan Karot (daire çaplı beton blok kesilir) numuneler alınır. Smith çekici ile beton yüzeyinde okumalar yapılır, Paşometre veya diğer elektroman yetik cihazlar ile demirlerin çapları, aralıkları, Korozyona (paslanma) uğrayıp, uğramadıkları tespit edilir ve bütün bunların hepsi bir Rapor haline getirilip, bilgisayarlardaki programlara (Sta4 veya İde yapı) aktarılır. Bir nevi bu binaya sanal deprem uygulanır ve binanın olası depremdeki davranışları görülüp, bina elemanlarının (kolon ve kirişler) hangilerinin yetersiz olup olmadıklarını kolayca öğrenebiliriz. Bu yetersiz kısımlar takviye metotlarından biri ile bilgisayarda uygulanıp, yeniden bir sanal deprem dalgası ile tahkik edilip, güvenli sonuç alındığında, projenin çıktı denilen (ozalit kağıdını aktarılmış hali ) kısımları alınır ve işin tatbik edilmesi kalır. ( İleride bu tatbikat şekilleri ayrıntılı olarak anlatılacaktır. )





Yukarıda bahsedilen uygulama, yetkin, tecrübeli ve belgeli İnşaat Mühendisleri tarafından yapılması ve depremden önce yapılmış binası olan mal sahipleri tarafından yaptırılması gereken bir muayene raporu ve projesidir.



Basit olarak vatandaş nasıl anlayabilir…


Peki sade bir vatandaş, en basit binanın sağlamlığını nasıl anlayabilir. Bunu anlamak için bir çok faktör olmasına rağmen, başta binanın oturduğu zemin kaya mıdır, dere yatağı mıdır, yumuşak toprak veya kum mudur, bina bodrumunda su ve rutubet var mıdır, bakması gerekir. Diğer bir husus ise binada deprem çatlakları var mıdır  (Bil hassa giriş katları, 1.kat ve bodrum katlarda), ayrıca KOLONLAR (direkler),kirişlerden (tavanda duvar üstüne gelen çıkıntılı betonlar) daima daha kalın olması gerekir, halk arasında binalar sadece düşey yüklere göre sağlamlığı yani taşıcılığı dikkate alınmaktadır, oysa binalar deprem sırasında eğilip kalkmalarına (sünek olmalarına) yani esnek olmalarına göre, adeta sporcu bir şahıs gibi kaslı, idmanlı, narin ve rahatlıkla eğilip kalkan bir sporcunun davranışı gibi olması ile değerlendirilir.



Özetle; Mevcut binaların bodrumlarında su, rutubet olmamalı (gerekirse keson kuyu açıp su seviyesini düşürün), direkleriniz kirişlerden daha kalın olmalı, mevcut bölme duvarlarınızı yıkıp açmayın onlar taşıyıcı olmasa bile binaların esneyip, geri gelmesine yardımcı olmaktadır.
Ayrıntılara ilerdeki yazılarda değinmek üzere hoşçakalın.

Mustafa DEMİR
İnş. Müh.
Uzman, Denetçi, Deprem Müşaviri
PM 193

Depremi Anlamak

      Ülkemiz bir Deprem kuşağında, Marmara ve İstanbul göbeğinde olup, çoğu sağlıksız mevcut yapı stoku açısından deprem bizim için önemli bir tehlikedir.Burada 27 yıllık Mühendislik, İnşaat ve deprem takviye onarım tecrübelerimden oluşan çeşitli makaleler yazarak sizlere faydal olmaya çalışacağım.

      Depremden korunma, deprem sırasında yapmamız gerekenler, bulunduğumuz ortamların ve binaların genel durumları, güçlendirme koşulları, sağlam depreme dayanıklı bina nasıl olur, ne yapmalı: nelere dikkat etmeliyiz, bina, daire satın alırken dikkat etmemiz gereken hususlar neler olacaktır, resmi idarelerden neler bekliyoruz, bütün bu başlıkları ilerdeki yazılarda tek tek açacak ve bilgilendireceğim. Sade bir dille fazla tekniğe kaçmadan bu bilgilerden, siz okuyucular, ustalar, kalfalar, çıraklar faydalı bilgiler alabileceğine inanıyorum.