6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun 15 Aralık 2012’de yeniuygulama yönetmeliği çıktı. 15 Ağustosta çıkan yönetmelik ise yürürlükten kaldırıldı. Yeni yönetmeliğe göre Belediyeler 15.000m²’den büyük alanlardaki yapılaşmayı riskli alan ilan edebilir. Bunun içinde binaların 2007 Deprem yönetmeliğine göre tahkik edilip (bilimsel kontrol) riskli olup olmadığına göre karar verilir hükmü getirilmiştir (madde 7). Bu konuda Bakanlık, Laboratuarlar, Belediye uzman kuruluşları, Yapı Denetimler, Lisans almış Mühendislik Büroları, vasıtası ile tespit yapılabilecektir. Tespiti yapılan bina veya siteler, Bakanlığa bildirilecek, tapuya şerh edilecek ve en az 60 gün süre verilip bina boşaltılacak, boşaltılmazsa 1 ay daha ek süre verilip tahliye gerçekleştirilecektir. İki türlü tespit olacak, ya idare (Bakanlık veya Belediye) veya bir apartman veya 1 parseldeki site maliklerinin 1/3’ünün veya yöneticinin karar defterine işlenen kararı ile tespit istenir. Riskli bina çıkması halinde, idareye, tapuya bildirilir ve malikler bir Müteahhit ile anlaşma yapıp, yukarıda belirtilen süreler içinde binalar boşaltılır, bu anlaşma 2/3 oranında malikin evet demesi yeterli olacaktır. 1/3 hissedar anlaşmazlarsa onların hissesi idare tarafında takdir komisyonu (Lisanslı Gayrimenkul değerleme uzmanı ve Emlakçılar) rayiç değere göre açık arttırma ile, diğer hissedarlara (2/3’e) satılır, oda mümkün olmazsa kamulaştırılıp hazineye tapulandırılacak ve kalanlar ile bina dönüşüme uğrayacaktır. Riskli alanda bulunan, riskli yapılar, dönüşürken KDV %1, harçların bir kısmından muafiyet, 600 TL ve 18 aya kadar kira yardımı veya Bakanlığın anlaşmalı 2 banka (İş Bankası ve Denizbank) aylık; konutlar için %0,4, dükkânlar için %0,5 kredi (100.000,00 TL’ye kadar konutlar, 50.000,00 TL’ye kadar işyerlerinde) alma imkânı olacak. Ancak, ya kira yardımı veya konut yapma kredisinden biri tercih edilebilir. Örneğin; bina Müteahhide verilip yaptırılıyorsa kira yardımı veya bir apartman Müteahhide kat karşılığı şeklinde imarı yetmiyorsa, yine Müteahhide verilip daire başı 100.000,00 TL’ye kadar olan krediden düşük faizle yararlanabilir ve inşaatlarını bu kredi ile kendileri yeniden yaptırmış olurlar. Bu durumda faizin yıllık %4’ünü (%4. yıllık) devlet fondan karşılıyor, bu nedenle faizler aylık %0,4’e iniyor (Madde 16/6).
Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv alan gibi tanımlar yeni yönetmelikte açıklanmıştır.
UYGULAMALAR NASIL OLACAK?
1. Bakanlık veya Belediyeler yönetmelikte bahsedilen 2007 yılından önce yapılan binaları resen veya tetkikler yaparak riskli alan veya riskli yapı diye belirleyip Bakanlığa gönderecek ve karar onaylanırsa bu alanda yukarıda saydığımız maliyetler, düşük faizli krediler, kira yardımı vb. haklardan yararlanacaklar demektir. Yani bir nevi ŞANSLI BÖLGE anlamına da gelebilir. Bu alanlar 15.000 m²’den büyük olması gerekiyor.
2. Vatandaşlar, gerek bir parsel veya birleşerek ada bazında bina kontrollerini yaptırıp en az 2/3 oranında anlaşırsalar, ilgili idarelere başvurup, Kat Karşılığı (bunun için kazanılacak imar artışının %25’ini idareye vermek şartı ile) kendileri yapma, Müteahhide verme gibi hususlarda hissedarların tamamının evet demesi gereklidir.
3. Riskli alan içinde yeni binalar var ise, bunlar korunabilir, yeni projede ifraz edilip ayrılabilirler.
4. Dönüşüm alanından kiracılarda yararlanabilir, onlarda 18 aya kadar defaten kira yardımı yapabilir ve fazla konut olursa noter huzurunda kura ile daire alabileceklerdir (Ancak 15 Aralık 2012) bu kanundan önce en az 1 yıldır orada oturma şartı ile).
5. Deprem gerçeğini unutmadan 2007 yılından önce inşa edilen yapılarımız risk taşımakta ise, dönüşüm için gerçekleri göz ardı etmeden, artı bir rant düşünmeden, bu kanunu bir şans olarak kabul etmeliyiz (bina yenilendiğinde maliklere satış değeri yükseldiği için rant oluşmaktadır). Bu düşük faizli krediler ve muafiyetlerden yararlanmak kaydıyla, bir an önce sağlam binalarda oturmak, çağdaş dünyanın bir fırsatıdır ve inancımıza göre de tedbir alma mecburiyetimiz olduğu için, bu dönüşümü uygulamamız gerekmektedir. Olaya sıcak bakmak gerekir.
Binalarımızın yenilenmesindeki beklentilerimizi, bir hayatı kurtarma meselesi olarak ele alalım ve içinde yaşadığımız bu tabutlardan kurtulalım.
Depremsiz günler dileklerimle…
Mustafa Demir
inş.müh./Proje Müşaviri
