Kentsel Dönüşüm Süreci

6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun 15 Aralık 2012’de yeniuygulama yönetmeliği çıktı. 15 Ağustosta çıkan yönetmelik ise yürürlükten kaldırıldı. Yeni yönetmeliğe göre Belediyeler 15.000m²’den büyük alanlardaki yapılaşmayı riskli alan ilan edebilir. Bunun içinde binaların 2007 Deprem yönetmeliğine göre tahkik edilip (bilimsel kontrol) riskli olup olmadığına göre karar verilir hükmü getirilmiştir (madde 7). Bu konuda Bakanlık, Laboratuarlar, Belediye uzman kuruluşları, Yapı Denetimler, Lisans almış Mühendislik Büroları, vasıtası ile tespit yapılabilecektir. Tespiti yapılan bina veya siteler, Bakanlığa bildirilecek, tapuya şerh edilecek ve en az 60 gün süre verilip bina boşaltılacak, boşaltılmazsa 1 ay daha ek süre verilip tahliye gerçekleştirilecektir. İki türlü tespit olacak, ya idare (Bakanlık veya Belediye) veya bir apartman veya 1 parseldeki site maliklerinin 1/3’ünün veya yöneticinin karar defterine işlenen kararı ile tespit istenir. Riskli bina çıkması halinde, idareye, tapuya bildirilir ve malikler bir Müteahhit ile anlaşma yapıp, yukarıda belirtilen süreler içinde binalar boşaltılır, bu anlaşma 2/3 oranında malikin evet demesi yeterli olacaktır. 1/3 hissedar anlaşmazlarsa onların hissesi idare tarafında takdir komisyonu (Lisanslı Gayrimenkul değerleme uzmanı ve Emlakçılar) rayiç değere göre açık arttırma ile, diğer hissedarlara (2/3’e) satılır, oda mümkün olmazsa kamulaştırılıp hazineye tapulandırılacak ve kalanlar ile bina dönüşüme uğrayacaktır. Riskli alanda bulunan, riskli yapılar, dönüşürken KDV %1, harçların bir kısmından muafiyet, 600 TL ve 18 aya kadar kira yardımı veya Bakanlığın anlaşmalı 2 banka (İş Bankası ve Denizbank) aylık; konutlar için %0,4, dükkânlar için %0,5 kredi (100.000,00 TL’ye kadar konutlar, 50.000,00 TL’ye kadar işyerlerinde) alma imkânı olacak. Ancak, ya kira yardımı veya konut yapma kredisinden biri tercih edilebilir. Örneğin; bina Müteahhide verilip yaptırılıyorsa kira yardımı veya bir apartman Müteahhide kat karşılığı şeklinde imarı yetmiyorsa, yine Müteahhide verilip daire başı 100.000,00 TL’ye kadar olan krediden düşük faizle yararlanabilir ve inşaatlarını bu kredi ile kendileri yeniden yaptırmış olurlar. Bu durumda faizin yıllık %4’ünü (%4. yıllık) devlet fondan karşılıyor, bu nedenle faizler aylık %0,4’e iniyor (Madde 16/6).

            Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv alan gibi tanımlar yeni yönetmelikte açıklanmıştır.

          UYGULAMALAR NASIL OLACAK?

1.                 Bakanlık veya Belediyeler yönetmelikte bahsedilen 2007 yılından önce yapılan binaları resen veya tetkikler yaparak riskli alan veya riskli yapı diye belirleyip Bakanlığa gönderecek ve karar onaylanırsa bu alanda yukarıda saydığımız maliyetler, düşük faizli krediler, kira yardımı vb. haklardan yararlanacaklar demektir. Yani bir nevi ŞANSLI BÖLGE anlamına da gelebilir. Bu alanlar 15.000 m²’den büyük olması gerekiyor.

2.                 Vatandaşlar, gerek bir parsel veya birleşerek ada bazında bina kontrollerini yaptırıp en az 2/3 oranında anlaşırsalar, ilgili idarelere başvurup, Kat Karşılığı (bunun için kazanılacak imar artışının %25’ini idareye vermek şartı ile) kendileri yapma, Müteahhide verme gibi hususlarda hissedarların tamamının evet demesi gereklidir.

3.                 Riskli alan içinde yeni binalar var ise, bunlar korunabilir, yeni projede ifraz edilip ayrılabilirler.

4.                 Dönüşüm alanından kiracılarda yararlanabilir, onlarda 18 aya kadar defaten kira yardımı yapabilir ve fazla konut olursa noter huzurunda kura ile daire alabileceklerdir (Ancak 15 Aralık 2012) bu kanundan önce en az 1 yıldır orada oturma şartı ile).

5.                 Deprem gerçeğini unutmadan 2007 yılından önce inşa edilen yapılarımız risk taşımakta ise, dönüşüm için gerçekleri göz ardı etmeden, artı bir rant düşünmeden, bu kanunu bir şans olarak kabul etmeliyiz (bina yenilendiğinde maliklere satış değeri yükseldiği için rant oluşmaktadır). Bu düşük faizli krediler ve muafiyetlerden yararlanmak kaydıyla, bir an önce sağlam binalarda oturmak, çağdaş dünyanın bir fırsatıdır ve inancımıza göre de tedbir alma mecburiyetimiz olduğu için, bu dönüşümü uygulamamız gerekmektedir. Olaya sıcak bakmak gerekir.

Binalarımızın yenilenmesindeki beklentilerimizi, bir hayatı kurtarma meselesi olarak ele alalım ve içinde yaşadığımız bu tabutlardan kurtulalım.

Depremsiz günler dileklerimle…

Mustafa Demir

inş.müh./Proje Müşaviri

Onarım ve Güçlendirmelerde Temel İlkeler

1. BETONARME YAPILARIN ONARIM VE GÜÇLENDİRİLMESİNDE TEMEL İLKELER

Amacım; deprem bölgesinde olan ülkemizin mevcut yapı stokunun depreme karşı dayanımı bakımından değerlendirilmesinin önemini belirtmek ve değerlendirmenin ilkelerini ortaya koymaktır. Son on yılda yaşanan depremler mevcut yapılarımızın yeterli deprem dayanımına sahip olmadıklarını açık ve dramatik biçimde ortaya koymuştur. Gelecekte oluşması kaçınılmaz depremlere karşı mevcut yapılarımızı yeniden inceleyerek, yeterli olmayanları bilinçli bir şekilde ve hızla güçlendirmek zorunda olduğumuz ortadadır.

1992 Erzincan depremi, ülkemiz için büyük önem taşıyan, yapıların onarımı ve güçlendirilmesi konusunu gündeme getirmiştir. Ardından Dinar ve Adana depremleri konuyu güncel tutmuş ve inşaat mühendisliği camiasının ilgisini bu noktaya çekmiştir.     

Son olarak 12 yıl önce yaşadığımız Marmara ve Düzce depremleri yerleşimin yoğun bulunduğu çok geniş bir alanı etkileyerek mühendislik hizmeti gören çok sayıda yapıyı hasara uğratmıştır. Bunlardan ayakta kalmış olan on binlerce yapının onarılması ve güçlendirilmesi gerekmiştir. Ayrıca yaşanan son depremlerle mevcut yapı stokunun yeniden sorgulanması, yeterli deprem güvenliğine sahip olmayanların acilen güçlendirilmesi gerektiği olgusu tüm kamuoyunda gelişmiştir.

Onarım/Güçlendirme uygulamaları depremin sıkça yaşandığı ülkelerde çok yaygın bir uygulamadır. Ancak konu ile ilgili, güvenilir deneysel araştırma sonuçlarının yanı sıra yapı ve yapı elemanların onarımından sonraki davranışları ile ilgili bilgi birikimi de çok yeterli değildir. Bu nedenle onarım /güçlendirme uygulamaları mühendislik önsezisine ve monolitik yapı davranışı beklentisine dayanmaktadır. Deprem nedeniyle hasara uğramış yapıların onarılmalarının yanı sıra, ileride oluşacak depremlere karşı yeterli güvenliğe sahip olmadığı belirlenen yapıların mutlaka güçlendirilmesi gereklidir. Ayrıca güçlendirme ve onarım; mühendislik kusurları, kötü işçilik, yapım hataları ve yapı kulanım amacının değişikliği gibi nedenlerle de gerekli olabilmektedir.

Onarım, hasarlı bir yapı ya da elemanlarının hasar öncesi dayanım düzeyine ulaştırılması için yapılan işlemler olarak tanımlanabilir. Hasar görmüş yapılarda onarımın yanı sıra güçlendirme işlemleri de yapılabilir.

2. ONARIM/GÜÇLENDİRME İÇİN TEMEL İLKELER

Onarım/Güçlendirme işlemleri; yapının özelliklerine sorunlarının niteliklerine ve sorunlarının yapı içerisindeki dağılımlara bağlı olarak büyük çeşitlilik göstermektedir. Bu nedenle tüm yapılar için kullanılabilir genel bir yöntem önerilmesi temel ilkeler hariç mümkün bulunmamaktadır. Sorunlu yapıların her biri kendine özgü problemler taşımakta, dolayısıyla çözümlerinin de özgün olması gerekmektedir. Dolayısıyla yapıda sorunun belirlenmesi, nedenlerinin anlaşabilmesi ve sağlıklı çözümler üretebilmesi sağlam bir davranış bilgisi gerektirir.

Hasar görmüş bir yapıda onarım/güçlendirme yapılmadan önce hasar nedeni ile ilgili gerçekçi bir teşhis yapılmalıdır. Doğru bir teşhis yapılmadan gerçekleştirilen onarımın yararlı olacağı çok kuşkuludur. Deprem sonrasında yapılan incelemeler sırasında kusurlu onarım görmüş yapıların büyük hasarlar aldıkları ve göçtükleri gözlenmiştir. Onarım/güçlendirme çalışmaları üç temel aşamada gerçekleştirilebilir.

A) Değerlendirme

Bu aşamada yapı, mevcut durumu ve gelecek için yapıdan beklentiler göz önünde bulundurularak değerlendirilir. Bu aşama sonunda yapının geleceği belirlenerek onarılmasına/güçlendirilmesine ya da yıkılmasına karar verilir. Değerlendirme aşamasında yapılabilecek işlemler aşağıda özetlenmiştir.

1. Taşıyıcı Sistemin Belirlenmesi
• Taşıyıcı sistem türü
• Geometrik özellikler (boyutlar, donatı, detaylar)
• Malzeme özellikleri (beton, donatı)
2. Sorunlu Elemanların Belirlenmesi (Hasar Rölevesi)
• Çatlaklar (Türü, yeri, yönü, genişlik, sayısı)
• Ezilme
• Deformasyon
• Zorlanma sırasındaki iç kuvvetler
3. Teşhis

·       Sezgi düzeyinde teşhis; sorun mekanizmasının belirlenmesi ve gözlemlerle karşılaştırma

·       Analiz düzeyinde teşhis Mevcut yapı için analiz (gerçek boyutlar, malzeme özellikleri)

·       Sorun mekanizmasının kanıtlanması

·       Yapı güvenliği değerlendirmesi

Ø  Sonuç

Yapı yeterli (güvenlikte)

Yapı yetersiz (önlemler alınmalı) 

Yapı yetersiz (onarılmalı)

Yapı yetersiz yıkım

B) Onarım/Güçlendirme Tasarısı

Yapının değerlendirme aşamasında onarılıp/güçlendirmesine karar verilmiş ise, yapının zafiyetlerine göre güçlendirme ilkeleri belirlenerek tasarım yapılır. Onarım/güçlendirme tasarım aşamasında yapılacak işlemler aşağıda özetlenmiştir.

1. Değerlendirme Sonucuna Göre

·         Yapı yeterli güvenlikte

·         Sorunları önlemlerle çözümlenebilir.

Kullanım biçiminin değiştirilmesi

Yük sınırlamaları

Kat sayı azaltılması

·         Yapının sorunları önemli, onarım / güçlendirme gerekli

2. Onarım Güçlendirme Tasarımı
• İlke düzeyinde seçenek getirilmesi

Güvenlik, Kullanım, Uygulanabilirlik

3. Yapısal Analiz

·        Seçilen onarım / güçlendirme yönetiminin hedeflenen yapısal güvenlik düzeyini sağladığının belirlenmesi

4.    Onarım / Güçlendirme Projesinin Hazırlanması

C) Yapım

Onarım/güçlendirme işlemleri, yeni yapımdan oldukça farklı, özen gerektiren çok sakıncalı hatta tehlikeli olabilecek durumları içeren bir uygulama sürekli yetkili mühendisin gözetimi ve danışmanlığında yürütülmelidir.

3. ONARIM/GÜÇLENDİRME İÇİN BAZI UYGULAMA İLKELERİ

Taşıyıcı sistem güçlendirmesindeki temel ilke yapı deplasmanlarının sınırlandırılmasıdır.

Çevre türü betonarme yapılar ülkemizde en yaygın yapı türüdür. Yönetmeliklerin gerektiği gibi uygulanmaması ve yapım aşamasını gerektiği gibi denetlenmemesi nedeniyle bu tür yapıların çoğunda çeşitli kusurlar bulunmaktadır. Yapıların depreme karşı davranış ve dayanımı açısından önem taşıyan kusurlar genel anlamda; a) Tasarım hataları, b) donatı detaylandırma hataları, c) Yapım hataları olmak üzere 3 temel başlıkta toplanabilir. Bu türde  kusurlu yapıların onarılıp/güçlendirilmesinde yapı güvenliğini gerektiren dayanım, süneklik ve sınırlı yanal öteleme koşullarının sağlanması ve bu koşulların koşulların kanıtlanması gerekmektedir. Bu amaçla güçlendirilecek bir yapıda;

·         Yapı taşıyıcı sisteminin güçlendirilmesi

·         Eleman bazında onarım / güçlendirme

·         Sistem güçlendirmesi ve eleman güçlendirmesi temel anlatışı benimsenir.

3.1 Yapı Taşıyıcı Sisteminin Güçlendirilmesi

Taşıyıcı sistem güçlendirilmesindeki temel ilke yapı deplasmanlarının sınırlandırılmasıdır. Yapı taşıyıcı sisteminin güçlendirilmesi; a) onarılacak ve güçlendirilecek eleman satısının çokluğu, b) yapının yeterli yanal rijitliğe sahip olmaması, c) yapı taşıyıcı sistemde yumuşak kat, kısa kolon, elemanlarda süreksizlik gibi zayıflıkların bulunması gibi durumlarda gerekmektedir.

Taşıyıcı sistem güçlendirilmesi sırasında yapı rijitliğindeki önemli ölçülerdeki artışlar yapının tüm dinamik özelliklerini değiştirecek ve yapı için gerekli dayanım gereksinimi de artıracaktır. Bu etkileşimi yapıda çok dikkatli incelenmesi gereklidir.

3.2 Eleman Bazında Onarım/Güçlendirmesi

Deprem sonrasında yapıda yalnızca bazı elemanlar hasar almışsa ancak yapı taşıyıcı sistemi yeterli yanal rijitliğe sahipse eleman bazında onarım/Güçlendirme yeterli olabilir.

   

• Kolonlar

Betonarme kolonların güçlendirilmesinde kullanılan en yaygın yöntem mantolama tekniğidir. Bu teknik ile mevcut kolonun çevresinde yeni bir kolon oluşturularak kolon kesiti büyütülür. Güçlendirme amacına olacak biçimde çelik manto, betonarme

manto olmak üzere iki ayrı türde mantolama tekniği uygulanabilir.

• Kirişler

Deprem davranışı bakımından döşeme plağı ile birlikte çalışan kirişleri onarımı ya da güçlendirilmesi bazen çok önemli olmayabilir. Ancak yapı taşıyıcı sisteminin güçlendirilmesi sırasında kirişlerinde eğilme ve kesme kapasitelerinin arttırılması için güçlendirilmeleri gerekebilir. Kirişlerin onarım ve güçlendirilmesinde amaca yönelik çeşitli yöntemler kullanılabilir. Kirişin hem eğilimi hem de kesme dayanımını arttırmaya yönelik güçlendirme yöntemi mantolama yöntemidir. Bu yöntemde manto donatısını sürekliliği, eski ve yeni boyuna donatılar arasındaki bağ Z çubuklarını kaynaklanması ile sağlanabilir.

4. ÖNERİLER

Hatalı tasarımlar ve imalatlar amaçlanan onarımı ve güçlendirmeyi etkisiz hale getireceğinden büyük özen ve dikkat gerektirmektedir. Çoğu zaman proje düzenlenirken yapının temel özellikleri tam olarak bilinemez ve projenin uygulaması sırasında gözden geçirilmesi bazen yenilenmesi veya yeniden düzenlenmesi gerekebilir.Bu nedenle onarım ve güçlendirme mutlaka uzman bir mühendis tarafından tasarlanmalı ve özenle denetlenmelidir.

Depremsiz günler dilerim...

Mustafa DEMİR

Uzman İnşaat Mühendisi

                                                                                                                         Proje Müşaviri

Kentsel Dönüşüm Kanunu Yeni Yönetmeliği

      6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun 15 Aralık 2012’de yeni uygulama yönetmeliği çıktı. 15 Ağustosta çıkan yönetmelik ise yürürlükten kaldırıldı. Yeni yönetmeliğe göre Belediyeler 15.000m²’den büyük alanlardaki yapılaşmayı riskli alan ilan edebilir. Bunun içinde binaların 2007 Deprem yönetmeliğine göre tahkik edilip (bilimsel kontrol) riskli olup olmadığına göre karar verilir hükmü getirilmiştir (madde 7). Bu konuda Bakanlık, Laboratuarlar, Belediye uzman kuruluşları, Yapı Denetimler, Lisans almış Mühendislik Büroları, vasıtası ile tespit yapılabilecektir. Tespiti yapılan bina veya siteler, Bakanlığa bildirilecek, tapuya şerh edilecek ve en az 60 gün süre verilip bina boşaltılacak, boşaltılmazsa 1 ay daha ek süre verilip tahliye gerçekleştirilecektir. İki türlü tespit olacak, ya idare (Bakanlık veya Belediye) veya bir apartman veya 1 parseldeki site maliklerinin 1/3’ünün veya yöneticinin karar defterine işlenen kararı ile tespit istenir. Riskli bina çıkması halinde, idareye, tapuya bildirilir ve malikler bir Müteahhit ile anlaşma yapıp, yukarıda belirtilen süreler içinde binalar boşaltılır, bu anlaşma 2/3 oranında malikin evet demesi yeterli olacaktır. 1/3 hissedar anlaşmazlarsa onların hissesi idare tarafında takdir komisyonu (Lisanslı Gayrimenkul değerleme uzmanı ve Emlakçılar) rayiç değere göre açık arttırma ile, diğer hissedarlara (2/3’e) satılır, oda mümkün olmazsa kamulaştırılıp hazineye tapulandırılacak ve kalanlar ile bina dönüşüme uğrayacaktır. Riskli alanda bulunan, riskli yapılar, dönüşürken KDV %1, harçların bir kısmından muafiyet, 600 TL ve 18 aya kadar kira yardımı veya Bakanlığın anlaşmalı 2 banka (İş Bankası ve Denizbank) aylık; konutlar için %0,4, dükkânlar için %0,5 kredi (100.000,00 TL’ye kadar konutlar, 50.000,00 TL’ye kadar işyerlerinde) alma imkânı olacak. Ancak, ya kira yardımı veya konut yapma kredisinden biri tercih edilebilir. Örneğin; bina Müteahhide verilip yaptırılıyorsa kira yardımı veya bir apartman Müteahhide kat karşılığı şeklinde imarı yetmiyorsa, yine Müteahhide verilip daire başı 100.000,00 TL’ye kadar olan krediden düşük faizle yararlanabilir ve inşaatlarını bu kredi ile kendileri yeniden yaptırmış olurlar. Bu durumda faizin yıllık %4’ünü (%4. yıllık) devlet fondan karşılıyor, bu nedenle faizler aylık %0,4’e iniyor (Madde 16/6).

            Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv alan gibi tanımlar yeni yönetmelikte açıklanmıştır.

            UYGULAMALAR NASIL OLACAK?

1.                 Bakanlık veya Belediyeler yönetmelikte bahsedilen 2007 yılından önce yapılan binaları resen veya tetkikler yaparak riskli alan veya riskli yapı diye belirleyip Bakanlığa gönderecek ve karar onaylanırsa bu alanda yukarıda saydığımız maliyetler, düşük faizli krediler, kira yardımı vb. haklardan yararlanacaklar demektir. Yani bir nevi ŞANSLI BÖLGE anlamına da gelebilir. Bu alanlar 15.000 m²’den büyük olması gerekiyor.

2.                 Vatandaşlar, gerek bir parsel veya birleşerek ada bazında bina kontrollerini yaptırıp en az 2/3 oranında anlaşırsalar, ilgili idarelere başvurup, Kat Karşılığı (bunun için kazanılacak imar artışının %25’ini idareye vermek şartı ile) kendileri yapma, Müteahhide verme gibi hususlarda hissedarların tamamının evet demesi gereklidir.

3.                 Riskli alan içinde yeni binalar var ise, bunlar korunabilir, yeni projede ifraz edilip ayrılabilirler.

4.                 Dönüşüm alanından kiracılarda yararlanabilir, onlarda 18 aya kadar defaten kira yardımı yapabilir ve fazla konut olursa noter huzurunda kura ile daire alabileceklerdir (Ancak 15 Aralık 2012) bu kanundan önce en az 1 yıldır orada oturma şartı ile).

5.                 Deprem gerçeğini unutmadan 2007 yılından önce inşa edilen yapılarımız risk taşımakta ise, dönüşüm için gerçekleri göz ardı etmeden, artı bir rant düşünmeden, bu kanunu bir şans olarak kabul etmeliyiz (bina yenilendiğinde maliklere satış değeri yükseldiği için rant oluşmaktadır). Bu düşük faizli krediler ve muafiyetlerden yararlanmak kaydıyla, bir an önce sağlam binalarda oturmak, çağdaş dünyanın bir fırsatıdır ve inancımıza göre de tedbir alma mecburiyetimiz olduğu için, bu dönüşümü uygulamamız gerekmektedir. Olaya sıcak bakmak gerekir.

Binalarımızın yenilenmesindeki beklentilerimizi, bir hayatı kurtarma meselesi olarak ele alalım ve içinde yaşadığımız bu tabutlardan kurtulalım.

Depremsiz günler dileklerimle…

Mustafa Demir

İnşaat Mühendisi